איתמר כהן טריקה
אתונה, בירת יוון, היא עיר עתיקה עשירה בהיסטוריה, תרבות ואורח חיים מודרני ותוסס. מלבד היותה יעד תיירותי מרכזי, אתונה היא גם נקודה חמה להשקעות נדל”ן, המושכת משקיעים בינלאומיים המחפשים הזדמנויות להשקיע בשוק הצומח. עם כלכלה יציבה יחסית, מחירי דירות אטרקטיביים ועלייה מתמדת בביקוש לנכסים, אתונה הופכת ליעד אטרקטיבי להשקעה עבור אלו שמחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם. במאמר זה נסקור מדוע אתונה היא יעד כדאי להשקעה בנדל”ן ומה הופך אותה לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים כאחד.
מגזר הנדל”ן של יוון, שנחשב היסטורית להשקעה בטוחה בשל שיעור הבעלות הגבוה שלו על בתים והקשרים לתיירות, חווה ירידה חדה בשוק בעקבות המשבר הפיננסי של 2008, כאשר מחיריו הגיעו לשפל היסטורי בשיאו של המשבר בשנת 2014. בשנת 2018, החלה ההתאוששות המיוחלת עקב מספר גורמים אך בעיקר כתוצאה מהתחזקות אמון המשקיעים ביכולת המדינה להתאושש. הגורמים כוללים בתוכם בין היתר את מדיניות המיסוי המקלה למשקיעים (מנוע צמיחה שהוכיח את עצמו כמשמעותי ביותר) ותוכנית ויזת הזהב היוונית, המספקת היתרי שהייה לאזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי המשקיעים בנדל”ן. כל היוזמות הללו ואחרות מצד הממשלה המקומית, הביאו לזרימה מאסיבית של הון זר להשקעה בנדל”ן, במיוחד באתונה, יעד התיירות העיקרי של המדינה. בכדי לסבר את האוזן, העלייה המתמדת שהתעשייה חוותה בחמש השנים האחרונות הגיעה לכדי גובה השקעה של 1.7 מיליארד יורו בשנת 2022, עלייה של כ- 60% ביחס לשנה הקודמת.
כתוצאה מכך, סקטור הנדל”ן באתונה צמח באופן משמעותי בערכו, כאשר חלק מהשכונות רואות שיעורי צמיחה שנתיים המתקרבים לכ-20%. צמיחה זו בולטת במיוחד באזורים פופולריים כמו קולונאקי והריביירה של אתונה, שהתפתחו כמוקדי השקעה. עם הטרנד הזה שצפוי להימשך, אתונה הופכת פופולרית יותר ויותר בקרב משקיעים זרים המבקשים להפיק תועלת משוק הנדל”ן המניב של העיר. כמו כן, ראוי לציין שלמרות מגיפת ה-COVID-19, מחירי הדיור היווניים נותרו יציבים וההשקעה בנדל”ן עלתה, מה שהגביר את העניין באתונה והבהיר למשקיעים זרים כי יוון ראויה להיחשב יעד מהימן להשקעה.
לכן, כשמדברים על יעדי השקעה, חשוב להשוות את אתונה ליעדי השקעה פופולריים אחרים באירופה. אתונה כיום היא העיר בירה הזולה ביותר באירופה, ובהשוואה למקבילות שלה, למשל פורטו, או ברלין, מחירי הדירות בה מגיעים לכדי חצי מעלות דירה בערים המקבילות. על כן ברור מדוע נחשבת אתונה כאחת המציעה הזדמנויות השקעה מסקרנות במיוחד. הוסיפו את נתוני המחירים הנ”ל לנקודות החוזק במונחים של תיירות, כלכלה צומחת ומדיניות אגרסיבית למשיכת השקעות זרות, ותוכלו לראות מדוע אתונה היא בחירה חכמה למי שמחפש הזדמנויות נדל”ן בעלויות כניסה נמוכות יחסית ואפשרויות לצמיחה ארוכת טווח.
אחרי כל מה שלמדנו עד כה, נשתף אתכם בסטטיסטיקה שמי שיודע לזהות הזדמנויות בבואן יבין את הפוטנציאל של בירת יוון: גם אחרי 4 שנים רצופות של צמיחה, הבנק המרכזי של יוון מדווח שמדד מחירי הנדל”ן למגורים עדיין נמצא כ-28% מתחת לרמות של 2008, בניגוד כמעט לכל שוק אחר באירופה ובעולם. לכן אין זה מפתיע שעל פי מספר מומחים וחברות ייעוץ בינלאומיות כמו Deloitte\EY, אתונה ממותגת כאחד מיעדי ההשקעה המבוקשים בעולם עם עליות ערך הצפויות לטפס בעשרות אחוזים בשנים הקרבות לבוא. נושא נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא מימון. רק בחודשים האחרונים שוק המשכנתאות ביוון החל להרים ראשו מחדש. ולכן, חשוב להבין את ההשפעה של תקופה זו: שוק נדל”ן בתנופה חיובית כדוגמת אתונה, שטרם מונף
ע”י אפשרויות מימון יכול להיות הזדמנות השקעה ייחודית. סביבה כלכלית שכזו מבטיחה בהכרח שהביקושים יעלו משמעותית ככל שמגמת ההלוואות תימשך, דבר שכמובן יבטיח את המשך עליות הערך בשוק. אמנם השקעה בשוק ללא אפשרויות מימון דורשת השקעה גדולה יותר מראש, אך באותו זמן זהו סימן מובהק לשוק פחות רווי, המציע פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר. לעומת זאת, השקעה בשוק בו אפשרויות המימון זמינות וקלות להשגה (פורטוגל לדוג’), צריכה לקחת בחשבון שקיים סיכוי סביר שמחירי הנכסים מנופחים באופן מלאכותי, דבר שיכול להוביל לבועת נדל”ן. בעוד ששוק עם אפשרויות מימון מעטות עשוי להציב כמה אתגרים נוספים, באותה נשימה הוא מהווה אופציה בטוחה למשקיעים לנצל את היתרונות של שוק צומח ולרכוש נדל”ן במחיר סביר שצפי צמיחתו מובהק.
אמנם, יש שיטענו שאולי נכון להשאיר את הכסף בבנק שכן כרגע מציע ריביות גבוהות. ובכן, בעוד שהחזקת הכסף בבנק יכולה לספק אפשרות השקעה בסיכון נמוך, להשקעה בנדל”ן יש יתרונות מובהקים שלא ראוי להתעלם מהם. אחד היתרונות העיקריים של השקעה בנכס נדל”ני הוא פוטנציאל עליית שוויו לאורך זמן. בעוד שתעריפי חשבונות החיסכון הם לרוב נמוכים ותנודתיים, ערכי הנכס נוטים לעלות עם הזמן, מה שהופך את הנדל”ן להשקעה חכמה לטווח ארוך. מה גם שבעלות על נכס מציעה הזדמנות לייצר הכנסה משכירות, שמספקת תזרים מזומנים קבוע כמו גם הגנה מפני אינפלציה בשל עליית ערכו. לסיכומו של עניין, השקעה בנדל”ן יכולה לגוון את תיק ההשקעות, להפחית את הסיכון הכולל ולספק נכס מוחשי שניתן להשתמש בו להזדמנויות השקעה נוספות.
טענה נוספת יכולה להיות שהשקעה במדינה שכלכלתה נשענת במידה רבה על תעשיות מסורתיות כמו תיירות יכולה להיות מסוכנת. יש הגיון בתפיסה הזו, אבל לפי מנהל הסחר הבינלאומי של ממשלת ארה”ב (ITA), יוון בעיצומו של שינוי טכנולוגי תקשורתי מקיף ביותר. תמציתו של תהליך זה הוא שיוון שואפת לבצע דיגיטליזציה מלאה של המדינה עד שנת 2025 בעזרת מגזר טכנולוגיית המידע והתקשורת (ICT). קצב השינוי הזה הואץ על ידי המגיפה, כשיוון הייתה בין הראשונות להשיק פלטפורמת אישור חיסונים דיגיטלית ומינוי חיסונים. חברות אמריקאיות כמו מיקרוסופט, IBM, Digital Reality, Amazon ו-CISCO הכריזו תמיכתן במדינה שבאה לידי ביטוי בהשקעות רבות. שווי שוק ה-ICT ביוון ב-2021 היה 7.203 מיליארד דולר, עלייה של 3.5% לעומת השנה שעברה, בעוד שב-2022 גדלה התעשייה הטכנולוגית בעוד -8.58 מיליארד דולר. נקודה נוספת היא הופעתה של טכנולוגיית 5G שצפויה לשמש כזרז לכל שוק הטלקומוניקציה מ-2022 ואילך.
לסיכום, אתונה מציעה הזדמנות מבטיחה להשקעה בנדל”ן למשקיעים מקומיים ובינלאומיים כאחד. עשירה בהיסטוריה, תרבות ואורח חיים מודרני, אתונה היא לא רק יעד תיירותי פופולרי אלא גם שוק השקעות נדל”ן צומח. הכלכלה היציבה, מדיניות המס הנוחה, תחילת פתיחת שוק המשכנתאות מחדש, מהפך טכנ’ כולל והביקוש הגובר לנדל”ן ע”י משקיעים זרים, ממקמים את הבירה היוונית כאחד מהיעדים האידיאליים ביותר להשקעה, במיוחד עבור הציבור הישראלי מתוך התחשבות בקרבה הגיאוגרפית. כמו כן, בהשוואה ליעדי השקעה פופולריים אחרים באירופה, אתונה בולטת במחיר הנמוך למ”ר ובפוטנציאל הצמיחה לטווח ארוך. כל אלו מספקים הזדמנות כבירה להשקיע בשוק שיספק הון מוחשי שניתן למנף ושעליית הערך בו היא בלתי נמנעת.
