שאלות ותשובות

תוכל לספר לי קצת עליכם ועל החברה

חברתנו פועלת בשוק הנדל”ן היווני החל מ-2018. החברה מתמחה בתחום המגורים במרכז אתונה, בדגש על פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים יזמיים. 

איזה תשואות אפשר להשיג בהשקעות באתונה?

תלוי בהרבה מאוד פרמטרים. רוב ההשקעות שאנחנו מבצעים הן באזור ה-4-6% תשואה נטו לאחר הוצאות נלוות, מיסים, ניהול וכדומה.  ישנן אפשרויות השקעה בתשואה גבוהה יותר בפרויקטים שאנחנו יוזמים.

כמה עולה דירה באתונה? מה הסכום המינימאלי להשקעה?

סכום מינימאלי להשקעה בפרויקט מגורים יזמי באתונה הינו 350,000 ש”ח.

מי מנהל לי את הנכס לאחר הרכישה?

חברתנו נותנת מעטפת מלאה למשקיעיה. אנחנו מנהלים עבורכם את הנכס באופן מלא. זה אומר שאנחנו דואגים להשכרת הנכס, ניהול שוטף, תחזוקה, גבייה של שכר דירה, ובכללי כל התמודדות ישירה מול הדיירים נעשית דרכנו.

האם יש אפשרות למימון בנקאי ביוון?

הבנקים ביוון מתחילים להראות סימני התאוששות מהמשבר. ישנם כבר בנקים ראשונים שמציעים משכנתאות ונראה שבטווח של עד סוף 2023 שוק המשכנתאות יעבוד בצורה מלאה. ניתן ליצור איתנו קשר ישיר בנושא לפרטים נוספים, שכן הם מתעדכנים כל מספר שבועות.

תוכל לפרט לי על משך הזמן שלוקח לרכוש נכס?

נתחיל מזה שתהליך רכישת נכס ביוון לוקחת זמן. כמה זמן? אין דרך מדויקת להעריך כי כל נכס והמורכבות המשפטית שלו. בדרך כלל זמן ממוצע לרכישה לוקח 3-4 חודשים.

האם הדירה רשומה בטאבו על שמי?

כן. ביוון הדירה נרשמת בטאבו על שם הרוכש. הטאבו היווני מאוד חזק ואין עוד בעלים בדירה מלבדכם.

האם חייב לפתוח חשבון בנק כדי להשקיע?

לא. אין חובה רגולטורית המחייבת את המשקיע לפתוח חשבון בנק בכדי לרכוש דירה. בכל זאת, מומלץ מאוד כן לפתוח על מנת שההתנהלות תהיה יותר פשוטה (כמו למשל לגבות שכר דירה ישר לחשבונכם היווני).

מה המיסים שמשלמים ביוון על רכישת דירה? ומה המיסים על ההכנסות?

נתחיל בזה שאנו לא יועצי מס או רואי חשבון וכל נתון שרשום כאן הוא למיטב ידיעתנו ואינו מהווה תחליף לייעוץ כזה או אחר.
– מס הרכישה עומד על 3.09%
– מס הכנסה שנתי על הכנסות משכ”ד עומד על 15% (ישנה מדרגת מס נוספת לבעלי הכנסה משכירות שעולה על 12,000 אירו בשנה)
– מס שבח: 0% (למעשה עומד על 15% אבל קיים פטור שהממשלה היוונית העניקה החל מ-2013 שמתחדש כל שנה). בין יוון לישראל קיימת אמנת-מס שישראל ויוון חתומות עליה – אין תשלום מיסים בארץ על הדירה ביוון. 

​מה גובה מס-השבח ביוון?

מס שבח על מכירת דירה עומד כיום על 0%. זאת אומרת שאין מס-שבח במכירת הנכס (ראו שאלה קודמת).

איזה סוג אוכלוסייה תשכיר את הדירה שלי?

אתונה היא עיר ענקית וקיימים בה כלל מגוון האוכלוסיות. האוכלוסיות שאנחנו מתמקדים בהן וממליצים למשקיעים להשקיע הם לרוב אזורים של סטודנטים, זוגות צעירים ומשפחות. אנחנו אוהבים להיצמד לאזורים שהאוכלוסייה היוונית אוהבת. אזורי בילוי, מרכזים שכונתיים וכדומה.

מה קורה במידה והדייר עושה בעיות ולא משלם?

הפרת חוזה ואי-תשלום דמי שכירות מהווים עילה לפינוי. במידה והדייר לא משלם שכר דירה, הבעלים שולח מכתב רשמי לדייר לתשלום כל דמי השכירות. אם אין תשלום מלא תוך חודש, מוגשת לשופט בקשה לפינוי הדייר. צו השופט מבוצע לאחר 20 יום. בפועל הליך הפנוי נמשך כ-2.5 חודשים.       

במידה ואצטרך לשפץ את הנכס, מי ינהל את השיפוץ?

כחלק מהשירות ללקוחותינו, חברתנו תנהל את השיפוץ למשקיע. ברשותנו צוות מקצועי הכולל: אדריכלים, מעצבים, קבלנים וכלל בעלי המקצוע. את השיפוץ אנחנו מבצעים באמצעות קבלנים אמינים ומקצועיים שאנחנו עובדים איתם. 

האם משלמים מיסים גם בארץ?

ישנה אמנת מס בין ישראל ליוון באנגלית ושם נכתב בבירור שהמיסים משולמים אך ורק ביוון.

מה עתיד לקרות בשוק הנדל”ן ביוון ב-5 שנים הקרובות (2020-2025)?

הערכה שלנו היא שמחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות גם ב-5 שנים הבאות (כ-8% בשנה), מהסיבות הבאות:

1 – יוון מתאוששת מהמשבר הכלכלי שעברה ב-2008 (שנת 2018 הייתה שנת תפנית ביציאה מהמשבר).

2 – מחירי הנדל”ן עדין נמוכים מאוד ביחס לעלות הבנייה (באזור ה-1,500 אירו למ”ר לא משופץ).

3 – ממשלת יוון מעודדת משקיעי נדל”ן ובכלל השקעה של חברות.

באיזה מהירות ניתן לממש את הנכס? תוך כמה זמן אפשר למכור דירה באתונה?

מימוש דירה הוא דבר מאוד דינמי ומושפע מהרבה פרמטרים. בשוק הנוכחי, מימוש דירה יכול לקרות גם בטווח זמן של כמה ימים ויכול גם להגיע למספר חודשים. מאוד תלוי במיקום וכמובן במאפייני הנכס.

האם הרכישה מתבצעת באמצעות חברה? או שאני הבעלים של הדירה?

המלצתנו היא לרכוש את הדירה על שמו הפרטי של המשקיע, אך למרות זאת קיימת אפשרות לרכוש את הדירה תחת חברה (בבעלותך). מומלץ בעיקר כאשר מגיעים למדרגת המס שעוברת את ה-12,000 אירו בשנה הכנסות משכר דירה.

איך אני מבטיח שהכסף יעבור מחשבון הבנק שלי למוכר ולא למישהו אחר?

עסקת נדל”ן מבוצעת באמצעות עו”ד שמלווה את העסקה. הכספים בעסקה מועברים רק לאחר הוראה מפורטת של המשקיע על ידי עו”ד ולאחר בדיקות מקיפות על מנת להבטיח את בטחון הרוכש.

איך נעביר את הכסף ליוון?

העברת SWIFT בין חשבונות. לרוב לוקח 24-48 שעות. את הפעולה מבצעים במחשב בחשבונכם האישי. יש לוודא שרכשתם מט”ח לפני ביצוע העברה. כמו כן קיימות עוד שיטות העברה נוספות עם חברות כמו ClearShift וכדומה.

יש לכם שאלה שלא מצאתם לה תשובה כאן?

מוזמנים ליצור אתנו – המקצוענים של ביתא נדל”ן – קשר ונשמח לסייע